Adquirir una vivienda sobre plano

Si tenemos pensado adquirir una vivienda sobre plano previamente comprobar lo siguiente: 

• Que la promotora con la que estamos contratando existe, y que la persona que va a firmar en su nombre está facultada para ello. A tal fin deberemos consultar el Registro Mercantil, donde la empresa promotora deberá estar inscrita, allí se puede obtener información acerca de la inscripción de la sociedad, cargos de administración, apoderados y estatutos. La consulta puede ser realizada desde el propio domicilio y se obtendrá la información on line, de forma inmediata y a través de Internet. El abono de los honorarios se realiza mediante un cargo en tarjeta de crédito.
• Que el solar sobre el que se va a llevar a cabo la edificación está inscrito a nombre de la sociedad promotora con la que contratamos, de forma que aquella sea su propietaria. A tal efecto se habrá de consultar el Registro de la Propiedad en los términos antes señalados. 
• Que la edificación que se va a levantar ha sido autorizada por el Ayuntamiento, mediante la concesión de la correspondiente licencia. La comprobación de tal circunstancia podrá obtenerse a través del Registro de la Propiedad, pues si consta inscrita en el Registro la descripción del edificio futuro es porque previamente se ha justificado ante el registrador la existencia de la licencia, y el inicio de las obras de acuerdo con el proyecto aprobado. En caso de que en el Registro no conste todavía la descripción del edificio será necesario acudir al Ayuntamiento para comprobar que sobre el solar de que se trate se puede construir. 

Si antes de llevarse a cabo la construcción del edificio nos exigen la firma de un contrato privado y el abono de cantidades a cuenta del precio, se habrá de tener en cuenta: 

• Que si el contrato incluye cláusulas abusivas éstas se tendrán por no puestas, aunque el comprador las haya firmado, y se considerarán nulas. Son tales, aquellas que permiten al promotor realizar posteriores modificaciones en el proyecto sin que lo consienta el comprador, las que establecen la renuncia del comprador al derecho a elegir notario, las que establecen la obligación del comprador a subrogarse en el préstamo hipotecario contratado por el promotor, las que le obligan a contratar servicios accesorios, la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al profesional (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación), la que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional o la que le imponga los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.

En caso de que se entreguen cantidades al promotor, se podrá exigir de éste que justifique que las ha depositado en una cuenta especial de la que sólo podrá disponer para llevar a cabo la construcción, y que se contrate un seguro o se constituya un aval que asegure su devolución más un seis por ciento para el caso de que no se lleve a cabo la construcción o se retrase la entrega.

Una vez finalizada la construcción, y antes de firmar la escritura de compraventa, deberemos exigir del vendedor que justifique que la obra ha sido terminada de acuerdo con la descripción establecida en el plano, y que se ha contratado un seguro que cubra los daños que al comprador se le pudieran producir por defectos en la construcción. Tales circunstancias podrán comprobarse a través de una consulta al Registro de la Propiedad, pues si consta inscrita la terminación de la edificación, es porque previamente se ha justificado al registrador la existencia de un certificado de final de obra conforme con el proyecto aprobado, y la contratación de los seguros. Por ello, antes de firmar la escritura, es preciso comprobar que se ha inscrito la terminación de la obra en el Registro de la Propiedad.