L'edificabilità di un terreno si descrive come la semplice equazione di X metri quadrati di superficie edificabile che si possono costruire su X metri quadrati di suolo.
In altre parole, la quantità totale di metri quadrati che è possibile costruire su un lotto, sia su uno o più piani.
All'interno di questa definizione, si distinguono due tipi di edificabilità: l'edificabilità lorda o zonale e l'edificabilità netta, entrambe stabilite dalle normative comunali o regionali.
Edificabilità lorda
L'edificabilità si definisce lorda o zonale se si riferisce a un ambito oggetto di pianificazione urbanistica, vale a dire se corrisponde a un'area di suolo che in futuro subirà una trasformazione urbanistica.
Questo tipo di edificabilità solitamente riguarda il cosiddetto suolo urbanizzabile, un regime di suolo di carattere transitorio. Di solito consiste in un suolo di caratteristiche rustiche, che normalmente corrisponderebbe al regime di suolo non urbanizzabile, che attraverso lo studio urbanistico di evoluzione dei territori si prevede suscettibile di essere incorporato all'area urbana della città attraverso un processo di urbanizzazione.
Per questo motivo, mantiene la validità di suolo urbanizzabile fino al momento in cui si trasforma in urbano tramite un Piano Parziale o Progetto di Riqualificazione.
Edificabilità netta
D'altra parte, l'edificabilità netta si riferisce ai lotti edificabili, con una pianificazione dettagliata che stabilisce le loro condizioni di edificazione. Corrisponde ai lotti di regime urbano.
Il criterio di base per classificare un terreno come urbano è che si trovi in un'area urbanizzata, vale a dire che disponga dei servizi urbanistici di base propri di questa classe di suolo: accesso carrabile, acqua, fognature e energia elettrica.
Per questo motivo, quando andiamo a comprare un terreno, indipendentemente dal numero di metri quadrati disponibili, ci interessa davvero sapere in che misura potremo costruire su di esso. Una maggiore superficie iniziale di un terreno non è sempre sinonimo di un maggior numero di metri quadrati edificabili.
Fattori che influenzano l'edificabilità di un terreno.
Esistono una serie di fattori che influenzano anche i calcoli. Li elenchiamo nella seguente lista:
- Gli usi ammessi dalla pianificazione
- La localizzazione
- Le condizioni dell'edificio
1. Gli usi ammessi dalla pianificazione
Nello sfruttamento urbanistico, l'altra variabile indispensabile che si considera oltre alla normativa sull'edificabilità sono gli usi ammessi dalla pianificazione, poiché il valore dell'edificio varia a seconda degli usi a cui può essere destinato.
Ad esempio, di solito è diverso il valore della superficie edificabile che può essere destinata a abitazioni rispetto a usi industriali. In linea di principio, solitamente raggiunge un valore maggiore l'edificabilità che prevede un'ampia gamma di usi possibili, come nel caso delle abitazioni, rispetto a quella che ha alternative d'uso più limitate, come l'uso industriale o di strutture private.
2. La localizzazione
La localizzazione di un lotto è un altro dei fattori che influenzano i valori di edificabilità che lo regolamentano, poiché edifici simili e con possibilità simili di uso possono variare notevolmente il loro valore a seconda che si trovino in un luogo o in un altro della stessa città.
In generale, un contesto più urbano tende ad essere regolato con una maggiore edificabilità, potendo questo valore situarsi sopra 1 m2/m2 di suolo, sempre nel caso di un tipo di suolo urbano. Nel caso delle zone di suolo urbanizzabile, le edificabilità solitamente variano da 0,2 a 1 m2 di superficie edificabile/m2 di suolo, mentre nelle zone rustiche tende ad essere ancora inferiore, disponendo di maggiore spazio per costruire.
3. Le condizioni dell'edificio
Le condizioni dell'edificio in generale tendono ad avere meno importanza rispetto alle variabili precedenti. Tuttavia, è chiaro che due terreni con la stessa edificabilità, gli stessi usi e una localizzazione simile nella città possono avere un valore diverso. Ciò dipende dalla differenza di qualità che si può ottenere dalle diverse condizioni dell'edificio fissate in ciascun caso, ad esempio in un isolato chiuso o in edifici isolati con giardino.
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