¿Qué es la edificabilidad de un terreno?

Es decir la cantidad total de metros cuadrados que es posible construir en un solar ya sea en una o varias plantas.
Dentro de esta definición, se distinguen dos tipos de edificabilidad: la edificabilidad bruta o zonal y la edificabilidad neta, ambas establecidas por las normativas municipales o regionales.

Edificabilidad bruta
La edificabilidad se denomina bruta o zonal si está referida a un ámbito objeto de ordenación urbanística, es decir si corresponde a una área de suelo que en un futuro sufrirá una transformación urbanística.

Este tipo de edificabilidad suele afectar al llamado suelo urbanizable, un régimen de suelo de carácter transitorio. Suele consistir en un suelo de características rústicas, que normalmente correspondería al régimen de suelo no urbanizable, que mediante el estudio urbanístico de evolución de los territorios se prevé susceptible de ser incorporado al área urbana de la ciudad mediante un proceso de urbanización.
Por este motivo, mantiene la vigencia de suelo urbanizable hasta el momento en el que se transforma en urbano mediante un Plan Parcial o Proyecto de Reparcelación.

Edificabilidad neta
Por otro lado, la edificabilidad neta se refiera a solares edificables, con una ordenación detallada que establece sus condiciones de edificación. Corresponde a los solares de régimen urbano.
El criterio básico para clasificar un suelo como urbano es que se encuentre en una área urbanizada, es decir que disponga de los servicios urbanísticos básicos propios de esta clase de suelo: acceso rodado, agua, saneamiento y energía eléctrica.
Por este motivo, cuando vamos a comprar un terreno, independientemente del número de metros cuadrados de los que disponga, nos interesa realmente saber en qué medida podremos construir en él. Una mayor superficie inicial de un terreno no siempre es sinónimo de un mayor número de metros cuadrados edificables.
Factores que influyen en la edificabilidad de un terreno.
Existen una serie de factores que también influyen en los cálculos. Vamos a enumerarlos en la siguiente lista:

1. Los usos admitidos por el planeamiento


2. La localización


3. Las condiciones de la edificación


1. Los usos admitidos por el planeamiento
En el aprovechamiento urbanístico, la otra variable indispensable que se contempla además de la normativa de edificabilidad son los usos admitidos por el planeamiento, puesto que el valor de la edificación varía según los usos a que puede ser destinada.

Por ejemplo, suele ser diferente el valor del techo que se puede destinar a vivienda que a usos industriales. En principio, suele alcanzar más valor la edificabilidad que tiene un amplio abanico de usos posibles, como es el caso del de vivienda, frente a la que tiene alternativas de uso más restringidas, como el uso industrial o de equipamientos privados.

2. La localización
La localización de un solar es otro de los factores que influyen en los valores de edificabilidad que lo regulan, ya que edificios similares y con posibilidades similares de uso pueden variar mucho su valor según se sitúen en un lugar u otro de una misma población.
Generalmente un entorno más urbano suele regularse con una mayor edificabilidad, pudiendo este valor situarse por encima del 1 m2/m2 de suelo, siempre en el caso de un tipo de suelo urbano. En el caso de las zonas de suelo urbanizable, las edificabilidades suelen variar de 0,2 a 1 m2 de techo/m2 de suelo, mientras que en las zonas rústicas suele ser todavía menor al disponer de mayor espacio para construir.

3. Las condiciones de la edificación
Las condiciones de la edificación en general suelen tener menos importancia que las variables anteriores. Sin embargo, está claro que dos terrenos con una misma edificabilidad, unos mismos usos y una localización similar en la ciudad pueden tener un valor distinto. Esto depende de la diferencia de calidad que se puede obtener por las diversas condiciones de la edificación fijadas en cada caso, por ejemplo en una manzana cerrada o en edificios aislados con jardín.

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